CABA registra un nuevo aumento en los precios de los alquileres

Por: Franco Vegnaduzzi

Desde la asunción de Javier Milei, su gobierno implementó cambios que impactaron directamente al mercado inmobiliario porteño. La derogación de la Ley de Alquileres dejó que los precios se definan por la oferta y la demanda, sin regulaciones sobre la duración de contratos o ajustes. Esto otorgó a los propietarios mayor libertad para actualizar los valores y aumentar la rentabilidad de sus propiedades, pero dificulta a los inquilinos a la hora de conseguir viviendas a precios justos.

Inicialmente, el impacto de los aumentos de alquiler varió según la zona y las características de cada contrato. En barrios con menor poder adquisitivo, como Nueva Pompeya y Liniers, los incrementos fueron más significativos. Con alta demanda y escasa oferta, los contratos se ajustaban cada tres meses según el IPC, mientras los precios permanecían elevados. Sin embargo, en zonas como Recoleta o Puerto Madero, los valores también eran altos aunque la mayor oferta permitía algo más de opciones a los inquilinos. 

“El alquiler se lleva casi el 60 % de lo que recibo para vivir, y tengo que controlar cada gasto para poder pagarlo”, aseguró un estudiante mendocino que alquila en Recoleta. Pese a las diferencias de los barrios, el aumento de los alquileres en dólares fue constante durante todo el año, con un alza cercana al 27 % y del 35 % en comparación interanual.

El precio del metro cuadrado de departamentos en la Ciudad cuesta USD 2.452.

Foto: Elaboración propia con datos de ZonaProp.

Un factor clave que explica los precios es la rentabilidad que los propietarios buscan obtener de sus inversiones. Las tasas de retorno, que miden el beneficio que un propietario obtiene respecto al valor de su propiedad, aumentaron y alcanzaron niveles que duplican lo habitual en períodos anteriores. “Los propietarios han aumentado la rentabilidad de sus propiedades, con tasas que pasaron del 2 % al 5 % anual, lo que hace más difícil conseguir contratos a precios razonables”, señaló Juan Mazzara, broker de la firma inmobiliaria Coldwell Banker. Este incremento en la rentabilidad no solo impacta en los montos mensuales de los alquileres, sino que también refleja la creciente competencia entre quienes buscan invertir en bienes raíces dentro de la ciudad.

En cuanto a las edades de los inquilinos, la subida de los alquileres no afectó a todos por igual. Los jóvenes, entre 18 y 35 años, concentran la mayor parte de la demanda, en la búsqueda de unidades pequeñas cerca de facultades, medios de transporte y centros de trabajo, para combinarlas con estudios o uso profesional. “Siempre el rango más grande de consultas es de personas jóvenes que no tienen familia", señaló Silvina Toniolo, agente de Coldwell Banker. Por su parte, las familias más numerosas priorizan departamentos de dos o tres ambientes, adaptados al número de integrantes y al presupuesto disponible. Por otra parte, los adultos mayores representan un porcentaje menor dentro del mercado. La competencia por estas propiedades, según Toniolo, alcanzó un pico muy alto y la mayoría de los departamentos se alquilan en menos de un mes, aunque algunas operaciones se retrasan por el aumento de la oferta.

“El mercado busca un equilibrio entre una renta sensata para el propietario y un monto que el inquilino pueda pagar sin caer en mora”, concluyó Juan Mazzara. 

Foto: Diario La Capital

La creciente presión del mercado inmobiliario no solo se refleja en los precios, sino también en el ajuste de los hábitos cotidianos de los inquilinos. Según datos del Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires (IDECBA), el alquiler de un departamento de dos ambientes puede consumir entre el 30 % y el 50 % del ingreso familiar promedio. Esta carga económica obliga a muchos a reducir gastos en actividades recreativas y sociales. Un kiosquero jubilado de Retiro compartió: “Con el contexto que estamos viviendo, uno se tiene que amoldar a la situación. Recorté varias cosas, por ejemplo, el fulbito de los sábados ahora es solo dos veces por mes. Básicamente son esas cuestiones: gastos que uno hacía para su ocio o ir a comer o hacer otras cosas”.

En este contexto, los inquilinos porteños enfrentan un mercado donde conseguir una vivienda a un precio justo se volvió un desafío. La combinación de altos precios, contratos que se ajustan cada tres meses y la presión por la rentabilidad condiciona tanto la economía personal como los hábitos cotidianos de los habitantes de CABA.